GrdStFeststE 1.1.22 - Beispiel Eigentumswohnung Bundesmodell

[LCohen]

Langsam wird es dringend: Grundsteuerfeststellungserklärung auf den 1.1.2022 (spätestens abzugeben 31.1.2023)

Gegeben ist folgende Umrechnungstabelle 100012 für die
Bodenrichtwertzone 10006023 (Grambke, ein Stadtteil in Bremen)
(Hinweis: 11 Bundesländer - wie auch Bremen - gehen nach dem Grundsteuer-Bundesmodell; HH/Nie/Bay/BaWü/Hess nicht)

WGFZ ,4 0,6 0,8 1,0- 1,2 1,4- 1,6- 1,8- 2,0- 2,2 2,4- 2,6 2,8- 3,0 3,2- 3,4- 3,6- 3,8- 4,0 
100__ 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 275 300 325 350 375 400 425 450 475 
200__ 35 57 78 100 122 143 165 187 209 230 252 274 295 317 339 361 382 404 426 
300__ 42 62 81 100 119 138 158 177 196 215 234 254 273 292 311 330 350 369 388 
400__ 48 66 83 100 117 134 152 169 186 203 220 238 255 272 289 306 324 341 358 
500__ 53 69 84 100 116 131 147 162 178 194 209 225 240 256 271 287 303 318 334 
600__ 57 72 86 100 114 128 143 157 171 185 200 214 228 242 257 271 285 299 314 
700__ 61 74 87 100 113 126 139 152 166 179 192 205 218 231 244 257 271 284 297 
800__ 64 76 88 100 112 124 136 149 161 173 185 197 209 222 234 246 258 270 282 
900__ 66 77 89 100 111 123 134 145 157 168 179 191 202 213 225 236 247 259 270 
1.000- 68 79 89 100 111 121 132 142 153 164 174 185 195 206 217 227 238 248 259 
1.100- 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 249 
1.200- 72 81 91 100 109 119 128 138 147 156 166 175 185 194 203 213 222 232 241

Die Wohnung im Mehrfamilienhaus hat 74 qm. 
Das Grundstück ist 5614 qm groß.
Das anteilige Grundstück ist mit 184/10000 für die Wohnung 103,3 qm.

Nun darf man überschlägig die WGFZ (wertrelevante Geschossflächenzahl) der Wohnung mit dem festen Teiler 0,8 bestimmen:
WGFZ => 74/0,8 = 92,5, geteilt durch die anteilige Grundstücksgröße 103,3 = 0,895.

Die oben genannte Tabelle 100012 verwendet als 
Ausgangspunkt 0,6 GFZ (Geschossflächenzahl) bei einem Bodenrichtwert von 200 €/m² für die weitere Berechnung.

Dort ist als Faktor 57% abzulesen. Der in der Grundsteuererklärung einzutragende tatsächliche Bodenrichtwert ergibt sich zu ~0,89 (interpoliert in der Tabelle bei 0,895 zwischen den Angaben 0,8 und 1,0 (78 und 100)) geteilt durch 0,57 x örtlicher Bodenrichtwert für die Bebauungsart 200.

314,2 = 0,89/0,57*200 einzutragender Bodenrichtwert

Damit hätte die Wohnung einen anteiligen Grundstückswert von 314,2 x 103,3 = 32.456 €.

Stimmt das aus Eurer Sicht als Berechnungsweg? Denn leider findet man im Internet immer nur Teile des Weges. Falls Einwände, berücksichtige ich die gerne. Achtung: Dies ist ein relativ häufiger Anwendungsfall (Eigentumswohnung).

---

Mit =EinzutragenderBodenrichtwert(5614;1,84%;74;0,6;200) ergeben sich diese 314,2

EinzutragenderBodenrichtwert benannt als
=LAMBDA(GrdstQM;AnteilWhg;WohnflWhg;GFZ;Bodenrichtwert;
Bodenrichtwert*(WohnflWhg/0,8)/(GrdstQM*AnteilWhg)/RUNDEN(1-(
LAMBDA(z;xy;LET(x;INDEX(xy;;1);y;INDEX(xy;;2);e;VERGLEICH(z;x);c;WENNFEHLER(e-(ZEILEN(x)=e);1);d;c+1;
(INDEX(y;d)-INDEX(y;c))*(z-INDEX(x;c))/(INDEX(x;d)-INDEX(x;c))+INDEX(y;c)))(Bodenrichtwert;
{100.475;200.426;300.388;400.358;500.334;600.314;700.297;800.282;900.270;1000.259;1100.249;1200.241})%-1)/3*(1-GFZ);2))

(geht übrigens auch ohne LAMBDA und LET, einfach oben der Berechnung folgen und dann geeignet interpolieren)

[LCohen]

Vielleicht schreckt die Formel ja ein bisschen ab (man muss sie nur kopieren und mit den eigenen Werten versehen).

Was mich erstaunt, ist, dass die mit heutigem Datum immer noch an 36 Mio. fehlenden 16 Mio. Erklärungen nicht zu mehr Interesse an dem Thema führen. Ich habe im lokalen städtischen Internet schon 5 Mal kostenlose Hilfe inseriert. Es haben sich ungefähr nur 10 Menschen gemeldet, die Interesse hatten.

--> "Die Deutschen sitzen das diesmal aus."

Daher stelle ich die Daten noch mal einfacher dar (am o.g. Beispiel):

---

74 / 0,8           
------------------------------- = 0,8954
1,84% * 5614

Wohnfläche Whg qm / 0,8
-------------------------------------------------------------------------------------- = wertrelevante GFZ (WGFZ)
Anteil der Whg * Grundstück qm

---

0,8954 * 200           
------------------------------- = 314,2003333
0,57

WertrelevanteGFZ * Bodenrichtwert
-------------------------------------------------------------------------------------- = einzutragender Bodenrichtwert
MatrixWert

Anmerkung: Der Matrixwert 0,57 wird aus der Tabelle ermittelt (per Interpolationsroutine FInterp).

---

Die Funktion habe ich etwas auseinandergezogen: EinzutragenderBodenrichtwert benennend

=LAMBDA(GrdstQM;AnteilWhg;WohnflWhg;GFZ;Bodenrichtwert;LET(
FInterp;LAMBDA(z;xy;LET(x;INDEX(xy;;1);y;INDEX(xy;;2);e;VERGLEICH(z;x);c;WENNFEHLER(e-(ZEILEN(x)=e);1);d;c+1;(INDEX(y;d)-INDEX(y;c))*(z-INDEX(x;c))/(INDEX(x;d)-INDEX(x;c))+INDEX(y;c)));
WertrelevanteGFZ;(WohnflWhg/0,8)/(GrdstQM*AnteilWhg);
Faktorzeile;FInterp(Bodenrichtwert;{100.475;200.426;300.388;400.358;500.334;600.314;700.297;800.282;900.270;1000.259;1100.249;1200.241});
MatrixWert;RUNDEN(1-(Faktorzeile%-1)/3*(1-GFZ);2);
EinzutragenderBodenrichtwert;WertrelevanteGFZ/MatrixWert*Bodenrichtwert;
EinzutragenderBodenrichtwert))

anzuwenden nach wie vor als: =EinzutragenderBodenrichtwert(5614;1,84%;74;0,6;200)

[RPP63]

Was erwartest Du?
Derjenige, der mit ELSTER klar kommt, braucht die Formel nicht.
Derjenige, der bereits jetzt überfordert ist, wird verzweifelt versuchen, einen Termin beim Steuerberater zu bekommen.
Der Rest, der gegen Null tendiert, hat kein aktuelles Excel.

[ralf_b]

obwohl ich aktuell auch dieses Grundsteuerproblem habe, 

ist es mit neu das man einen anderen Bodenrichtwert eintragen soll, als den, der im Grundsteuerviewer mitgeteilt wird.  

Ein Bekannter, der sich mit dem Thema auskennt, hat da ebenfalls nichts davon erwähnt. 

Das mangelnde Interesse hier im Forum wird wohl auch daran liegen, das die möglichen Interessenten sich hier nicht tummeln.  Viele Eigentümer sind vielleicht auch nicht so computeraffin.

[LCohen]

ist es mir neu, dass man einen anderen Bodenrichtwert eintragen soll, als den, der im Grundsteuerviewer mitgeteilt wird.  

Ist aber so (es sei denn, Dein lokaler Grundsteuerviewer kann mehr, als der für Bremen). Die Bodenrichtwertkarte (die man in manchen Fällen außerhalb der Sondersituation Neue Grundsteuer gar nicht kostenlos anschauen kann) gibt einen Bodenrichtwert zu der dort typischen Geschossflächenzahl GFZ an (wenn es um Mehrfamilienhäuser = Eigentumswohnung geht). Außerdem geht sie auf die dortige(n) Bebauungsart(en) ein (mit evtl. mehreren Bodenrichtwerten). Die Ermittlung des einzutragenden Bodenrichtwerts steht dort auch als Beispielrechnung (siehe Link), auf der Seite mit der anzuwendenden Tabelle 100012.

Mit der WGFZ (für die Grundsteuerfeststellung maßgebliche wertrelevante GFZ) kommt man dann mittels Dreisatz zum einzutragenden Bodenrichtwert.

Wenn der höher ist (hier: 314,2), als der von der Bodenrichtwertkarte einfach übernommene (hier: 200), kann man sich natürlich dumm stellen und vielleicht Glück haben. Oder man begeht Steuerhinterziehung (wobei sicherlich nicht das ganze Volk bestraft werden wird). Wenn der einzusetzende BRW aber niedriger ist, als der von der Bodenrichtwertkarte übernommene, könnte das Finanzamt ihn einfach so lassen, weil es ihn vielleicht nicht nachprüft, und Du zahlst 7 Jahre lang unnötig mehr Steuer - im Beispiel immerhin ca. 57% mehr. Dann zahlst Du für mich mit, wenn man immer noch daran glaubt, dass die Steuer aufkommensneutral wird, weil ich dann ja zu Deinen Lasten untergewichtet werde, wenn mann davon ausgeht, dass ich richtig erklärt habe.

Das mit dem Steuerberater ist zwar verständlich, aber vielleicht möchte nicht jeder Geld dafür ausgeben, weil es halt jeden zwangsweise betrifft - ohne absehbaren Mehrwert. Nicht jeder gibt ja auch seine Einkommensteuer dem StB. 

Deshalb habe ich den im Grunde einzigen schwierigen Schritt bei der Erklärung einer Eigentumswohnung im Bundesmodell hier aufgeführt. Die Interpolationstabelle muss allerdings jeder selbst in die Formel einsetzen, weil sie eine von vielen möglichen ist (hier: Bremen). Ich habe sie hier von 2dim auf 1dim reduziert.

Also ab dafür - für die Geschichtsbücher. In 8 Tagen isch over.

In Niedersachsen (eigene Grundsteuer abweichend vom Bundesmodell) hat man das Problem z.B. nicht.

1. Derjenige, der mit ELSTER klar kommt, braucht die Formel nicht.
2. Der Rest, der gegen Null tendiert, hat kein aktuelles Excel.

1. ... und ELSTER führt eben nur zum externen Grundsteuerviewer (für Bremen das niedersächsische BORIS) Deiner Region. Ab dann bist Du auf Dich allein gestellt. Und brauchst die Formel. Oder: sie hilft bequem.
2. XLWeb verwenden oder, wie ich sagte, Abwandlung der Formel ohne LET/LAMBDA.

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Hier der Link zur Abwandlung des Bodenrichtwerts, die an seiner Statt einzutragen ist:
https://wohnglueck.de/artikel/bodenrichtwert-80676

Wie kann ich den Bodenrichtwert berechnen?

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte werden die Verkaufspreise von Immobilien und Grundstücken in einem Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums gesammelt und zusammengeführt. Aus den durchschnittlichen Grundstückspreisen pro Quadratmeter bilden sich dann die Bodenrichtwerte.

Um den Bodenwert eines gesamten Grundstücks zu ermitteln, multipliziert ihr einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwert-Berechnungsformel lautet also:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in Quadratmetern

Achtung: Die Bodenrichtwerte im BORIS-D beziehen sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Grundstücks (Bodenrichtwertgrundstück) mit einem bestimmten Entwicklungszustand und weiteren Parametern, die den Wert beeinflussen. Weicht euer Eigentum davon ab, zum Beispiel die Gesamtfläche oder die Nutzungsart, müsst ihr einen Umrechnungskoeffizienten anwenden. Multipliziert mit dem angegebenen Bodenrichtwert, erhaltet ihr dann den tatsächlichen Bodenwert. Die entsprechenden Koeffizienten stellen die Bundesländer in der Regel auf ihren Informationsseiten bereit.

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Hier noch ein Link (das hat möglicherweise jetzt nichts mit der Grundsteuererklärung zu tun):
google.com/search?q=bodenrichtwert+umrechnen&rlz=1C1ONGR_deDE959DE959&oq=bodenrichtwert+umrechnen&aqs=chrome..69i57j0i512l2j0i22i30l3.4970j0j4&sourceid=chrome&ie=UTF-8

Bodenwert: Diese Formel gibt Aufschluss
Der Bodenrichtwert liegt derzeit beispielweise bei 450 €/m² bei einer Bezugsgröße von 600 m². Ihre Grundstücksgröße beträgt 150 m². Nach Eingabe der Daten in die Umrechnungstabelle ergibt sich ein Wert von 715 €/m² bei einer Grundstücksgröße von 150 m².2

[ralf_b]

Aus der Onlinehilfe zum Grundsteuerviewer meiner Region

Der Bodenrichtwert in diesem Auszug bezieht sich auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Dieser Wert gilt für den gesamten siebenjährigen Hauptfeststellungszeitraum. Die Angaben zum Bodenrichtwert sind einzig auf die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Anlage Grundstück) ausgerichtet. Der Bodenrichtwert und die dazugehörige Fläche sind auch dann in die Erklärung (Anlage Grundstück) einzutragen, wenn die zum Bodenrichtwert angegebene Nutzungsart von der Nutzung Ihres Grundstücks abweicht. Die Angaben zum Bodenrichtwert in diesem Auszug haben nicht den Charakter einer amtlichen Bodenrichtwertauskunft.

Das liest sich für mich so als ob es egal ist was ich aktuell für eine Nutzungsart habe und wie der dazu gehörigen Bodenrichtwert dann wäre. Ich soll das eintragen was der Viewer mir zeigt obwohl es keine amtliche (=gültige) Information ist.

z.b. gibt es Waldflächen, die aber als Ackerland markiert sind. Der Bodenrichtwert unterscheidet sich in meinem Fall ( Ackerland 0,8 €/m² und Forstwirtschaft 0,25 €/m²). Die Unterscheidung von Grünland (0,5 €/m²) gibt es im Grundsteuerviewer gar nicht erst. Vielleicht macht das real auch gar nicht soooo viel aus. Es trägt aber auch nicht wirklich zur Klarheit bezüglich der Eintragungen bei.

[Der Steuerfuzzi]

Hallo,

gemäß § 247 BewG ist der Bodenrichtwert ohne Anpassungen zugrunde zu legen. Damit dürfte eine Umrechnung der GFZ bei ETW und EFH nicht notwendig sein. Das würde auch der gewünschten "Einfachheit" der Grundsteuer entsprechen.

EDIT:
Berlin (Bundesmodell) hat es ausdrücklich auch nochmal entsprechend formuliert:
https://www.berlin.de/gutachterausschuss...227921.php

[maninweb]

Moin,

Danke, LCohen. Macht zwar alles mein Steuerberater, aber dennoch sehr interessant. 

Gruß

[LCohen]

Danke schön steuerfuzzi. Ich war immer hin und hergerissen, und du bist mir jetzt der erste, der endlich mal eine Vorschrift nennt.

Danke auch ralf_b.

Dann werde ich wohl die ca. sechs schon verschickten Erklärungen entsprechend abändern. Das Finanzamt kann dann ja die vorletzte Fassung mit dem von mir abgeänderten Bodenrichtwert sehen. Oder ich lasse es so, weil dem Finanzamt die abgeänderten Werte vermutlich auffallen werden, weil sie nicht rund sind.

Wobei zwei oder drei der erklärten Grundstücke in Niedersachsen liegen, so dass es dort sowieso nicht einschlägig ist.

Eins muss ich aber dazu sagen: dann ist die Grundsteuererklärung für die häufigsten Immobilienarten, nämlich eigenes Haus oder Eigentumswohnung, wirklich einfach. Was regen sich alle darüber so auf? Das Schwierigste ist dann die Berechnung der 103,3 qm (anteiliges Grundstück der Wohnung). Oder die Tatsache, dass viele keinen Bock haben, mit dem Zollstock zu messen. Ich habe dafür nur 12-15 Minuten gebraucht (mit der Eigentümerin, die mitschrieb).

Vielleicht kann meine Funktion nachher aber bei der Überprüfung des Finanzamts helfen. Denn irgendwann kommt der erste Steuerbescheid, und dann muss man irgendwie, wenn er nicht zu verstehen ist, eine Plausibilität rechnen können.

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[EXCEL-OT] steuerfuzzi, eine andere Frage: Wenn das Grundstück nach dem 1.1.22 verkauft (oder gekauft) wurde, ist ja der Alteigentümer für die StErkl zuständig. 1) Was ist, wenn der das nicht macht? 2) Wen treffen die Säumnisgebühren, wenn man in dem Haus wohnt, für das der Alteigentümer nichts unternommen hat? 3) Und was ist, wenn der keinen Einspruch einlegt, weil der Steuerbescheid grundsätzlich oder tatsächlich fehlerhaft ist? 4) Was sollte man in solchen Dingen vorbereiten oder beachten?

[LCohen]

OT: Hab grad meine erste hamburgische Grundsteuer gemacht. War bisher die einfachste (kein BORIS, kein sonstiger Verweis auf irgendwelche Kataster oder Bodenrichtwerte). Wir sind nur für Wohn- und Grundfläche mit dem Zollstock rumgelaufen (EFH).